Wypowiedzenie umowy najmu (wzór .pdf)

Porównaj ceny

Darmowe wyliczenie składek online bez zobowiązań. Oszczędź do 50% na ubezpieczeniu!

Pobierz za darmo wzór (.pdf) umowy wypowiedzenia najmu

Jeśli chcesz wypowiedzieć umowę najmu, musisz przedłożyć drugiej stronie odpowiedni dokument. Jego treść jest raczej krótka, a forma nieskomplikowana, jednak powinieneś zwrócić uwagę na wszystkie detale, żeby wypowiedzenie miało moc prawną.

Poniżej znajdziesz prawidłowy wzór wypowiedzenia umowy najmu, z którego możesz skorzystać zarówno jako najemca, jak i wynajmujący nieruchomość. Pieczołowicie go wypełnij i podpisz, a później przekaż drugiej stronie umowy. Co ważne, powinno się to odbyć za pokwitowaniem, bez względu na to, czy wysyłasz go pocztą, czy przekazujesz bezpośrednio lub przez Internet.

Pobierz wzór wypowiedzenia umowy najmu

Jaka umowa wypowiedzenia najmu?

Umowy najmu mogą być podpisane na czas nieoznaczony (nieokreślony) lub oznaczony (określony). 

W pierwszym przypadku mówimy o stosunku najmu, który rozpoczyna się w dniu zapisanym w umowie, a kończy najczęściej po kilku miesiącach lub paru latach. W tej sytuacji kwestię wypowiedzenia umowy normują głównie odgórne przepisy kodeksu cywilnego, konkretnie Art. 673 § 2. 

Umowa najmu podpisana na czas oznaczony najczęściej obowiązuje przez rok, a później można ją przedłużyć lub przedłużenie następuje automatycznie. Jest to jednak tylko najczęstsza praktyka, a nie wymóg, bo strony mogą się umówić równie dobrze na półroczny, dwuletni, trzymiesięczny czy tygodniowy najem – to już kwestia indywidualna. 

Umowa na czas oznaczony albo wygasa sama w dniu zapisanym w umowie, albo jej rozwiązanie wymaga jednostronnego wypowiedzenia w określonym terminie – jest to wymagane przy umowach, które mają zapis o automatycznym odnowieniu się. Wcześniejsze rozwiązanie stosunku najmu, owszem, jest tutaj możliwe, ale tylko wtedy, kiedy w treści umowy jest taki zapis. Jeśli go nie ma, najem nie może zostać wypowiedziane przedwcześnie. Decydują więc głównie treści ustalone pomiędzy stronami, a nie odgórne przepisy.

Obecnie sporą popularnością cieszy się najem okazjonalny, który głównie tym różni się od tradycyjnego najmu, że umowa podpisywana jest u notariusza, a najemca składa specjalne oświadczenia ułatwiające ewentualną eksmisję po wygaśnięciu umowy. Taka opcja stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla właściciela.

Umowa najmu okazjonalnego zawsze podpisywana jest na czas oznaczony, najczęściej na rok z opcją przedłużenia. Dlatego też obowiązują tutaj takie same zasady, jak przy zwykłym najmie na czas określony – kluczowe są zapisy zawarte w umowie, a nie odgórne przepisy.

Musisz wiedzieć, że oprócz wypowiedzenia umowy najmu istnieje jeszcze procedura rozwiązania jej za porozumieniem stron. Co ważne, są to dwie różne sytuacje prawne. Porozumienie stron może nastąpić w dowolnym momencie, bez względu na odgórne przepisy oraz zapisy umowy. Wymaga jednak obopólnej zgody. Wypowiedzenie jest jednostronną deklaracją wynajmującego bądź najemcy.

Kiedy wypowiedzieć umowę najmu?

Najpierw zajmijmy się umową na czas nieoznaczony. Wypowiedzieć może ją każda ze stron z zachowaniem odpowiedniego terminu, który ustawowo jest uzależniony od sposobu opłacania czynszu właścicielskiego:

• czynsz opłacany raz w miesiącu – obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia, a wypowiedzenie trzeba złożyć na koniec miesiąca kalendarzowego;
• czynsz opłacany rzadziej niż raz w miesiącu – obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia, a wypowiedzenie trzeba złożyć na koniec kwartału;
• czynsz opłacany częściej niż raz w miesiącu – obowiązuje trzydniowy okres wypowiedzenia;
• czynsz opłacany codziennie – obowiązuje jednodniowy okres wypowiedzenia.

W przypadku umowy na czas określony zasady wypowiedzenia są nieco inne. Tutaj to zapisy umowy decydują o terminach i ogólnie o możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. Jeśli omawiany temat w ogóle nie jest wyjaśniony w umowie, ani lokator, ani właściciel nie mogą zakończyć najmu przed czasem, o ile druga strona się na to nie zgodzi. 

Nierzadko w umowach na czas oznaczony wypowiedzenie możliwe jest dopiero po upływie określonej liczby miesięcy. Przykładowo, przy rocznym najmie każda ze stron może wypowiedzieć umowę po upływie 8 miesięcy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Takie zapisy nie są jednak ani obowiązkowe, ani powszechnie praktykowane.

Kto może wypowiedzieć umowę najmu?

Oprócz wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem zapisanego w niej lub w odgórnych przepisach terminu, jest jeszcze możliwość wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. Jest to dopuszczalne tylko w ściśle określonych okolicznościach, które są różne dla najemcy i wynajmującego. Ogólnie chodzi tutaj o sytuacje, w których wyraźnie złamane zostały zasady zawarte w umowie najmu.

Wypowiedzenie najmu przez właściciela

Wynajmujący ma prawo do złożenia wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym wyłącznie w następujących okolicznościach:

• gdy najemca użytkuje lokal w sposób sprzeczny z warunkami umowy lub z jego przeznaczeniem i pomimo upomnień właściciela nie zaprzestaje tych praktyk;
• gdy najemca zaniedbuje lokal w takim stopniu, że narażony jest on na stratę lub uszkodzenia;
• gdy najemca zalega z opłatami czynszowymi co najmniej za dwa pełne okresy płatności (najczęściej za dwa miesiące);
• gdy najemca wynajmuje, podnajmuje lub bezpłatnie użycza lokal lub jego część osobom trzecim, a właściciel nie wyraził na to pisemnej zgody.

Doprecyzujmy, że przy zaległościach czynszowych procedura wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym musi być poprzedzona formalnym ponagleniem. Właściciel musi więc na piśmie poinformować lokatora, że chce zerwać umowę oraz dać mu jeszcze jeden miesiąc na uregulowanie zaległości. Jeśli najemca zlekceważy takie ponaglenie, wypowiedzenie w trybie natychmiastowym będzie już możliwe.

Wypowiedzenie najmu przez lokatora

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym właściwie tylko w jednej sytuacji. Takie prawo przysługuje mu wtedy, kiedy w momencie przekazywania nieruchomości posiadała ona istotne, ale ukryte wady, które mają znaczący wpływ na jej użytkowanie. Innymi słowy, wypowiedzenie ma moc prawną wtedy, kiedy przedmiot najmu wyraźnie różni się od swojego opisu zawartego w umowie.
 

Co z polisą po wypowiedzeniu najmu mieszkania?

Przy wynajmie dobrą praktyką jest ubezpieczenie nieruchomości. Co prawda nie ma takiego obowiązku, jednak warto jest wykupić polisę, co dla tego samego lokalu może zrobić i najemca, i wynajmujący. Może się zdarzyć, że takie ubezpieczenie wygaśnie wraz z umową najmu (kiedy okresy ubezpieczenia i najmu się pokrywają), jednak najczęściej tak się nie dzieje. Co więc zrobić, kiedy najem się skończył, a polisa obowiązuje?

Jeśli jesteś właścicielem mieszkania i po wygaśnięciu jednej umowy najmu chcesz znaleźć kolejnego lokatora, nie musisz nic robić. Polisa mieszkaniowa wykupiona przez wynajmującego, dotyczy nieruchomości, chroni jej mury i elementy stałe, ewentualnie zawiera jakieś dodatki, np. OC w życiu prywatnym. W żaden sposób nie odnosi się więc do mienia lokatorów. W takiej sytuacji, dla ubezpieczyciela nie ma więc żadnego znaczenia, że w lokalu zmienił się najemca – warunki umowy pozostają bez zmian.

Jeśli z kolei jesteś najemcą, który zmienia miejsce zamieszkania i posiada ważną polisę mieszkaniową, możesz ją tylko zmodyfikować. Ubezpieczenie dla lokatorów chroni głównie mienie ruchome, które możesz przenieść do kolejnej wynajętej nieruchomości – ubezpieczycielowi musisz wówczas tylko podać nowe dane adresowe. Jeśli natomiast z wynajętego lokalu chcesz przenieś się już do własnego, możesz poszerzyć zakres ubezpieczenia o mury i elementy stałe.