Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Porównaj ceny

Darmowe wyliczenie składek online bez zobowiązań. Oszczędź do 50% na ubezpieczeniu!

Umowy najmu mogą się nieco różnić od siebie, jednak ich struktura powinna być uporządkowana i zawierać następujące elementy:

• nagłówek;
• datę i miejscowość podpisania;
• dane wynajmującego i najemców;
• charakterystykę nieruchomości;
• charakterystykę stanu technicznego nieruchomości;
• czas wynajmu;
• informacje o opłatach;
• daty i formę płatności;
• opis odsetek;
• informacje o okresie wypowiedzenia;
• ustalenia dotyczące podnajmu;
• ustalenia dotyczące kaucji;
• protokół zdawczo-odbiorczy;
• pozostałe ustalenia dotyczące wynajmu.

Pobierz wzór umowy

Jakie dane osobowe podać w umowie najmu?

 
Umowę najmu lokalu mieszkalnego powinien otwierać nagłówek w najprostszy sposób objaśniający, czego ona dotyczy – „Umowa najmu lokalu mieszkalnego”. Kolejnym wymogiem formalnym jest określenie daty i miejsca podpisania dokumentu, czyli np. „Kraków, dnia 3 kwietnia 2020 roku”. Później powinniśmy doprecyzować, jakie są strony umowy, podając ich imiona i nazwiska, adresy zamieszkania, numery i serie dowodów oraz PESEL-e
 
Jako że są to terminy często mylone, podkreślmy, że wynajmujący to właściciel nieruchomości, a najemca to lokator. Takich też zwrotów powinniśmy użyć przy opisie stron umowy.
 

Jak opisać lokal w umowie najmu?

 
Kiedy już ustalimy, z jaką umowa mamy do czynienia i jakie są jej strony, konieczne jest scharakteryzowanie przedmiotu umowy, czyli nieruchomości, którą chcemy wynająć. Opis mieszkania, domu lub części nieruchomości (można wynająć np. jeden pokój) powinien zawierać:
 

• deklarację właściciela („wynajmujący oświadczył, że jest właścicielem lokalu…”);
• adres nieruchomości, czyli: miejscowość, ulicę, numer domu i mieszkania, kod pocztowy;
• liczbę pokoi i innych pomieszczeń, w tym także przynależnych jak piwnica czy garaż;
• powierzchnię użytkową w metrach kwadratowych;
• numer księgi wieczystej oraz charakterystykę sądu, który ją prowadzi.

 
Według przepisów prawnych z powierzchni użytkowej wyłączone są: strych, piwnica, schowek w ścianie, balkon, taras i loggia.
 
Oczywiście, opis nieruchomości musi być zgodny z księgami wieczystymi, a te powinny odzwierciedlać stan faktyczny.
 

Jak opisać stan techniczny nieruchomości?

 
Konieczne jest wyliczenie poszczególnych elementów wyposażenia mieszkania, czyli mebli, mebli w zabudowie, urządzeń RTV/AGD i innych istotnych akcesoriów w umowie najmu lokalu mieszkalnego. Charakterystyki wymagają również fragmenty poszczególnych instalacji (np. liczba kaloryferów).
 
Nie możemy zapomnieć o szczegółowym wypunktowaniu usterek. Jeśli zaniedbamy tę kwestię, to lokator będzie miał prawo domagać się od nas ich usunięcia, czyli doprowadzenia nieruchomości do stanu opisanego w umowie (najemca odpowiada tylko za usterki, które powstały z jego winy).
 
Warto mieć świadomość, że lokator nie odpowiada również za zużycie przedmiotów, jeśli wynikło ono z normalnego użytkowania. Na ten przepis najemcy często powołują się w kontekście niewielkich zabrudzeń ścian, których usunięcia przy wyprowadzce żąda wynajmujący.
 

Na jaki czas podpisuje się umowy najmu?

 
Nie ma reguły – umowę najmu lokalu mieszkalnego można podpisać na konkretny okres lub na czas nieoznaczony z podanym okresem wypowiedzenia (zazwyczaj są to 1-2 miesiące). Warto wyraźnie zaznaczyć tę kwestię w umowie.
 
Odgórne przepisy przewidują, że jeśli w umowie najmu nie ma daty jej wygaśnięcia, to uznaje się, że została zawarta na czas nieoznaczony.
 
Wynajmujący powinien mieć też świadomość tego, że jeśli umowa wygaśnie, ale lokator nadal będzie zamieszkiwał lokal i opłacał wszystkie rachunki, a właściciel nie wyrazi sprzeciwu, to według prawa umowa zostanie przedłużona na czas nieoznaczony i będzie miała charakter ustny.
 

Jak ująć w umowie najmu kwestie czynszu i rachunków?

 
Obowiązkowe jest precyzyjne zapisanie w umowie wszystkich zobowiązań finansowych lokatorów, bo w ten sposób można uniknąć wielu sporów i nieporozumień.
 
W dokumencie powinna być podana dokładna wysokość czynszu najmu wraz z terminem, w którym lokator powinien go uiszczać (np. do 10 dnia każdego miesiąca). Umowa musi również precyzować, że lokator jest zobowiązany do płacenia czynszu administracyjnego (do zarządcy budynku) oraz innych opłat (prąd, gaz, Internet, TV, itp.) w wysokości zgodnej z bieżącymi fakturami.
 
Żeby mieć kontrolę nad tym, czy najemca regularnie płaci rachunki, można w umowie zawrzeć zapis o tym, że te płatności będą odbywały się za pośrednictwem wynajmującego (lokator przekazuje pieniądze właścicielowi, a ten wykonuje przelewy). Oczywiście, możemy również zaznaczyć, że przelewy mogą być realizowane bezpośrednio, jeśli tak nam jest wygodniej.
 

Czy w umowie najmu można wpisać odsetki za niepłacony czynsz?

 
Umowa może, a nawet powinna zawierać zarówno odsetki, jak i informację o wysokości opłaty za wystawienie wezwania do zapłaty.
 
Odsetki mogą odnosić się do obu rodzajów czynszu (najmu i administracyjnego) oraz innych opłat. Ich wysokość nie powinna być przesadzona, ponieważ w momencie, kiedy postanowimy dochodzić swoich praw przed sądem, ten może uznać nasze roszczenia za wygórowane i je oddalić.
 
Opłatę za każdorazowe wystawienie wezwania do zapłaty można ustalić na poziomie 50 zł. Ta kwestia nie jest odgórnie uregulowana, ale w praktyce sądy akceptują taką kwotę.
 

Jak opisać wypowiedzenia umowy najmu?

 
Przepisy regulują konkretne przypadki, w których właściciel ma prawo wypowiedzieć lokatorowi umowę:
 

• gdy lokal jest użytkowany niezgodnie z przeznaczeniem i zapisami umowy;
• gdy niszczone jest mienie wynajmującego;
• przy zaległościach finansowych dłuższych niż 3 miesiące;
• gdy lokal jest podnajmowany wbrew treści umowy;
• kiedy właściciel sam chce zamieszkać w lokalu;
• gdy budynek, w którym znajduje się lokal jest przeznaczony do rozbiórki.

 
W samej umowie najczęściej ustala się zwykły okres wypowiedzenia na 1 lub 2 miesiące.
 

Jak w umowie ująć kwestię podnajmu?

 
Zrozumiałe jest, że wynajmujący chciałby mieć kontrolę nad tym, kto mieszka w jego lokalu i czy czerpane są jakieś zyski z podnajmu. Trzeba więc te kwestie uregulować wyraźnie wpisując w umowie, że bez zgody właściciela nieruchomości nie można jej podnajmować ani oddawać nieodpłatnie innym podmiotom do użytkowania.
 

Najemcy i mieszkańcy – kim są w umowie najmu?

 
Optymalnym rozwiązaniem jest podpisanie umowy z wszystkimi osobami, które mają zamieszkiwać nieruchomość. Wówczas każdą z nich będzie można pociągnąć do odpowiedzialności w razie wystąpienia kłopotów z czynszem czy zniszczeniami.
 
Nie wszyscy mieszkańcy mogą jednak być stronami umowy – z oczywistych przyczyn nie mogą jej podpisać osoby niepełnoletnie. Je można natomiast uwzględnić w dokumencie jako mieszkańców.
 

Jak powinien wyglądać protokołów zdawczo-odbiorczy?

 
Istotnym załącznikiem do umowy najmu jest protokół zdawczo-odbiorczy. Ten dokument powinien zawierać:
 

• stan liczników w dniu podpisania umowy i przekazania mieszkania;
• listę przedmiotów wchodzących w skład wyposażenia lokalu wraz z opisem ich stanu technicznego;
• fotografie potwierdzające stan techniczny poszczególnych elementów wyposażenia i nieruchomości.

 
Protokół zdawczo-odbiorczy nabiera znaczenia w sytuacjach konfliktowych, a często nawet im zapobiega.
 

Jak opisać kaucję w umowie najmu?

 
Kaucja za wynajmowane mieszkanie jest powszechnie stosowaną praktyką, która ma swoje ugruntowanie również w ogólnych przepisach. Najczęściej jest ona równa jednemu lub dwóm czynszom najmu. Prawno stanowi, że nie może ona być wyższa, niż czynsz za 12 miesięcy. Kaucję pobiera się jednorazowo, a nie w ratach, najlepiej jeszcze przed podpisaniem umowy.
 
Po wygaśnięciu umowy wyjmujący ma miesiąc na zwrot założonych przez lokatorów pieniędzy.
 
W umowie można jeszcze uwzględnić gradację roszczeń, które będą pokrywane z kaucji (pokrycie czynszu najmu, likwidacja zniszczeń, itd.).
 

Co jeszcze warto uwzględnić w umowie najmu?

 
Standardowa umowa najmu powinna jeszcze uwzględniać:
 

• informację o formie wprowadzenia zmian w umowie (zazwyczaj: zmiany pisemne pod rygorem nieważności);
• potwierdzenie, że dokument został sporządzony w dwóch jednakowych egzemplarzach, a każda ze stron otrzymała swój egzemplarz;
• regulacje dotyczące wszystkich innych ustaleń na linii właściciel-lokatorzy, czyli np. możliwość trzymania zwierząt, palenia wyrobów tytoniowych, nocowania osób trzecich, użytkowania wspólnych przestrzeni, zmiany umeblowania czy przeprowadzania prac remontowych;
• zasady wprowadzania zmian w czynszu.

 
Co ważne, umowa najmu musi być ręcznie podpisana przez wszystkie strony. Dla pewności, warto również parafować wszystkie strony składające się na dokument.
 

Dlaczego warto podpisać umowę najmu?

 
Wynajmowanie mieszkania bez umowy nie jest rozsądne z dwóch powodów. Po pierwsze, takie praktyki są niezgodne z prawem, a podejmowanie ryzyka przy tak niskim podatku od przychodów z najmu (nawet 8%) zdaje się być niepotrzebnym ryzykiem. Po drugie, brak umowy może generować różnorakie nieporozumienia z lokatorami i w konsekwencji narazić nas na straty finansowe.
 
 

Jak ubezpieczyć mieszkanie na wynajem?

 
Dla zabezpieczenia interesów wszystkich stron umowy konieczne są dwie niezależne polisy mieszkaniowe, jedna dla wynajmującego, druga dla najemcy. Ubezpieczenia te powinny mieć nieco inny zakres ochrony.
 
Wynajmujący, jako że jego własnością są mury i elementy stałe, powinien wykupić polisę chroniącą to mienie przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. Taką polisę warto jeszcze rozszerzyć o OC w życiu prywatnym.
 
Najemcy powinni się zainteresować polisą chroniącą, przede wszystkim, mienie ruchome oraz posiadającą OC w życiu prywatnym. Warto również rozejrzeć się za ofertą pozwalającą ubezpieczyć tzw. nakłady inwestycyjne, czyli środki wydane przez lokatorów na remont czy modernizację mieszkania.
 
Ubezpieczyciele często mają w swoich ofertach polisy dedykowane wynajmującym i najemcom, które są dopasowane do ich potrzeb, czyli np. zawierają specjalnie sformatowane pakiety OC.
 
 
Zarówno najemcy, jak i lokatorzy, powinni szukać ubezpieczeń dopasowanych do ich potrzeb i możliwości finansowych. Po wyborze odpowiedniego zakresu ochrony uzupełnionego indywidualnie dobranymi dodatkami, trzeba rozejrzeć się za takim produktem w jak najlepszej cenie. Żeby zestawić ze sobą składki, warto skorzystać z kalkulatora polis mieszkaniowych. Z jego pomocą łatwo i szybko można porównać propozycje aż 18 ubezpieczycieli. Kalkulator pomoże znaleźć polisę i dla wynajmującego, i dla najemcy.