Jak oszacować wartość mieszkania?

Operat szacunkowy to dokument urzędowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. W tym dokumencie zawarta jest fachowa wycena mienia.

Operat szacunkowy zawiera m.in.:

• dokładny opis i wycenę mieszkania,
• szacowaną wartość mieszkania w przyszłości,
• szacowane przeznaczenie lokalizacji nieruchomości (na podstawię planów zagospodarowania przestrzeni).

Operat szacunkowy najczęściej sporządza się przy zaciąganiu kredytu. Wówczas bank wskazuje rzeczoznawcę, z którym współpracuje, ale koszty jego usługi pokrywa klient. Warto jednak samodzielnie znaleźć rzeczoznawcę (mamy do tego prawo) i zlecić mu stworzenie operatu szacunkowego – wówczas dokument z wyceną będzie należał do nas, nie do banku. 

Operat szacunkowy to dokumentem, który przydaje się w różnych sytuacjach, jak: 

• zabezpieczenie kredytu hipotecznego;
• sprzedaż/kupno nieruchomości;
• podział majątku;
• spadek i darowizna;
• aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste;
• ubezpieczanie nieruchomości, gdy musimy podać wartość mienia.

Koszt operatu to około 500–800 zł. Operat szacunkowy jest ważny przez rok, po tym czasie można go przedłużyć o kolejny rok – musi być jednak podpisany przez tego samego rzeczoznawcę.
 

Co wpływa na wartość mieszkania?

Na wartość mieszkania wpływa kilka podstawowych czynników, które koniecznie trzeba wziąć pod uwagę, by prawidłowo oszacować wartość mienia.

Lokalizacja

Lokalizacja ma bardzo duży wpływ na cenę nieruchomości. Wartość identycznych mieszkań, ale położonych w dwóch różnych częściach dużego miasta, może różnić się nawet o kilkaset złotych za metr kwadratowy. Wartość mieszkania jest wyższa, jeśli w okolicy znajduje się rozbudowana infrastruktura: sklepy, przedszkola, szkoły, przystanki komunikacji miejskiej oraz tereny rekreacyjne i parki.

Kondygnacja

To, na jakim piętrze znajduje się mieszkanie, również ma duży wpływ na jego wartość. Najdroższe są lokale ulokowane na 1. i 2. piętrze, najtańsze zaś, te które znajdują się na parterze (ze względu na większe ryzyko włamania) oraz na poddaszu (ze względy na niebezpieczeństwo zalania w wyniku silnych opadów atmosferycznych i mocnego nagrzewania mieszkania w czasie upałów).

Metraż oraz inne cechy użytkowe

Powierzchnia mieszkania, liczba pokoi, ich układ oraz ulokowanie lokalu względem stron świata, obecność balkonu czy tarasu – to wszystko także ma wpływ na wartość całej nieruchomości. 

Rok budowy

Mieszkania ulokowane w budynkach powstałych niedawno są droższe niż te zlokalizowane w budynkach postawionych lata temu. 

Stan prawny

Znaczenie ma także stan prawny nieruchomości: obciążenia hipoteczne, prawa służebności i użyteczności, współwłasność itp.

A zatem, by dobrze oszacować wartość mieszkania na rynku, weźmy pod uwagę wszystkie powyższe aspekty. W Internecie, na portalach ogłoszeniowych, możemy także sprawdzić, w jakich cenach można kupić podobne mieszkania w tej samej lokalizacji.

Jak oszacować wartość domu i mieszkania?

Prawidłowe oszacowanie wartości mieszkania i domu ma wpływ na ustalenie warunków ubezpieczenia nieruchomości. Ważne więc, aby zrobić to uważnie i precyzyjnie. 

Jeżeli nie jesteśmy pewni, jak oszacować wartość mieszkania, a jednocześnie nie chcemy korzystać z płatnych usług rzeczoznawcy majątkowego, możemy pomóc sobie, narzędziami online. W Internecie znajduje się wiele kalkulatorów do wyceny nieruchomości, które – po wpisaniu danych nieruchomości – automatycznie dokonują obliczeń. 

Pamiętajmy, że jeśli chcemy oszacować wartość mienia pod polisę mieszkaniową i ubezpieczyć nie tylko mury i stałe elementy nieruchomości, ale także wyposażenie – koniecznie musimy je również uwzględnić w wycenie. 

Do polisy mieszkaniowej przy ubezpieczeniu wyposażenia mieszkania możemy wpisać niemal wszystko, co przechowujemy w lokalu, nie tylko cenny sprzęt, tj. komputery, głośniki, telewizory, pralki i zmywarki, ale także książki, elementy wystroju wnętrz, a nawet ubrania i zwierzęta domowe. 

Warto gromadzić paragony i faktury za przedmioty kupowane do domu – są one bardzo pomocne przy wycenie wartości mienia. 
 

Przykładowa wycena mieszkania

Oszacować wartość mieszkania można za pomocą internetowego kalkulatora. Przeprowadziliśmy taką przykładową wycenę mieszkania.

Założyliśmy, że do wyceny jest mieszkanie:

• w Częstochowie,
• dwupokojowe,
• o powierzchni 40 m2,
• ulokowane na 1. piętrze w 4 piętrowym budynku,
• w budynku z 1990 roku.

Kalkulator pokazał, że szacunkowa wartość mieszkania to: 
200 880 zł – 5022 zł / m²

Wycena mieszkania powstała przy uwzględnieniu parametrów nieruchomości oraz w oparciu o 20 ogłoszeń sprzedaży podobnych mieszkań w promieniu 2 km od wskazanej lokalizacji.

Darmowy kalkulator wyceny nieruchomości to szybki i prosty sposób na oszacowanie wartości mieszkania. Lecz jeśli nasz majątek opiewa na wysoką kwotę, a rzeczy, które przechowujemy w domu są nietypowym majątkiem, np. posiadamy zabytkowe meble czy unikatowe obrazy, być może lepszym rozwiązaniem będzie skorzystanie z profesjonalnej wyceny rzeczoznawcy.  Wówczas łatwiej będzie nam także ubezpieczyć nietypowe drogocenne mienie, przedstawiając w TU stosowne dokumenty potwierdzające ich wartość – Michał Ratajczak, ekspert portalu ubezpieczeniaonline.pl.
 

Oszacowanie wartości mieszkania przez rzeczoznawcę

Oszacowanie wartości mieszkania możemy zlecić rzeczoznawcy. Określi on wartość mienia zgodnie z zasadami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Do oszacowania wartości mieszkania przez rzeczoznawcę należy przygotować kilka dokumentów, tj:

• akt notarialny,
• księga wieczysta,
• wypis z rejestru gruntów,
• zarys mapy ewidencyjnej.
• rzut lokalu.

Na podstawie analizy tych dokumentów rzeczoznawca przygotuje dla nas wycenę mienia.

To, ile kosztuje sporządzenie wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę, zależy od rodzaju wycenianej nieruchomości, stanu prawnego lokalu, czy też ewentualnych kosztów związanych z koniecznością przeprowadzenia dodatkowego postępowania. Zwykle wycena mieszkania u rzeczoznawcy kosztuje od 300 do 1000 zł. Ceny za wycenę domu są wyższe – rozpoczynają się od 500 zł. 

Jeśli zlecimy oszacowanie wartości mieszkania rzeczoznawcy majątkowemu, otrzymamy od niego operat szacunkowy, który przyda się nie tylko przy ubezpieczeniu nieruchomości, ale także przy jej sprzedaży czy przy zaciąganiu kredytu. 
 

Wartość mieszkania a ubezpieczenie

Prawidłowe oszacowanie wartości mieszkania przy ubezpieczeniu nieruchomości ma znaczenia zarówno dla wysokości składki na polisę mieszkaniową, jak i dla odszkodowania, które otrzymamy za straty. 

Podczas zakupu ubezpieczenia mieszkania będziemy musieli podać wartość mieszkania – będzie ona określała sumę ubezpieczenia. 

Suma ubezpieczenia

Suma ubezpieczenia znana jest również pod pojęciem suma gwarancyjna. To maksymalna wartość ubezpieczenia, a więc maksymalna wysokość odszkodowania, jaką możemy otrzymać za straty w nieruchomości. Suma ubezpieczenia powinna być równowartością nieruchomości. A jeśli ubezpieczenie mieszkania obejmuje też ruchomości domowe, suma ubezpieczenia powinna uwzględniać także wartość mienia przechowywanego w mieszkaniu.

Wartość odtworzeniowa, rzeczywista i rynkowa

Przy ustalaniu wysokości odszkodowania za szkody z polisy mieszkaniowej ubezpieczyciele rozróżniają 3 rodzaje wartości nieruchomości:

• wartość odtworzeniowa – dotyczy nieruchomości ze stwierdzoną szkodą (powstałą np. w wyniku pożaru). Na podstawie wartości odtworzeniowej nieruchomości ubezpieczyciele szacują wysokość odszkodowania, które ma doprowadzić lokal do stanu, w jakim był zanim wystąpiły szkody,
• wartość rzeczywista – obliczana jest przez pomniejszenie wartości odtworzeniowej o stopień zużycia technicznego lokalu. Na podstawie wartości realnej ubezpieczyciele określają wartość odszkodowania za straty zazwyczaj dla nieruchomości starszego budownictwa,
• wartość prognozowana – na podstawie tej wartości ubezpieczyciele obliczają odszkodowanie za straty dla domów i mieszkań w budowie lub w trakcie wykańczania. W takich wypadkach wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

Im wyższa jest oszacowana wartość mieszkania, tym wyższa z reguły jest cena polisy.
 

Co jeszcze wpływa na cenę polisy?

Na cenę polisy mieszkaniowej ma wpływ przede wszystkim wartość mieszkania, ale to nie jedyny czynnik, który ubezpieczyciele biorą pod uwagę przy wycenie wysokości składki na ubezpieczenie nieruchomości.

Przy każdej nieruchomości do ubezpieczenia ubezpieczyciele indywidualnie wyceniają wysokość składki. Przy wycenie biorą pod uwagę:

• wartość rynkową nieruchomości,
• wartość elementów stałych,
• wartość mienia ruchomego,
• konstrukcję budynku (palna/niepalna),
• lokalizację nieruchomości,
• liczbę osób zamieszkujących nieruchomość (w tym obecność osób niepełnoletnich),
• liczbę szkód z przeszłości.

Niektóre czynniki, np. lokalizacja w pobliżu dużego zbiornika wodnego, mogą podwyższyć składkę na ubezpieczenie mieszkania, inne zaś, np. instalacja własnych zabezpieczeń antywłamaniowych, mogą ja obniżyć. 
 

Czym grozi nieprawidłowe oszacowanie wartości mieszkania?

To, jak oszacujemy wartość mieszkania, będzie miało wpływ na wysokość składki na polisę oraz na odszkodowanie w razie szkody. Konieczne jest więc realne i rzetelne podanie wartości mienia. Jeśli wartość nieruchomości zaniżymy – ubezpieczyciel uzna to za niedoubezpieczenie, z kolei jeśli ją zawyżymy dla TU będzie to nadubezpieczenie.

Niedoubezpieczenie – to zjawisko, które pojawia się, gdy wartość nieruchomości w polisie mieszkaniowej jest zaniżona, wówczas płacimy mniejsze składki na ubezpieczenie nieruchomości, jednak gdy dochodzi do szkody otrzymujemy zbyt niskie odszkodowanie, które może nie starczyć na pokrycie wszystkich szkód.

Nadubezpieczenie – to zjawisko, które pojawia się, gdy wartość nieruchomości w polisie mieszkaniowej jest zawyżona, wówczas niepotrzebnie płacimy wyższą składkę na ubezpieczenie nieruchomości, bo gdy dochodzi do szkody i tak otrzymujemy odszkodowanie w takiej wysokości, w jakiej są realne straty – TU przysyła rzeczoznawcę.

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania?

Ubezpieczenie mieszkania można kupić przez Internet – to szybki i wygodny sposób na zakup polisy mieszkaniowej. Aby nie przepłacić za polisę mieszkaniową, najpierw dobrze jest porównać oferty z różnych towarzystw ubezpieczeniowych – w kalkulatorze polis mieszkaniowych można przejrzeć oferty nawet 20 ubezpieczycieli w 3 minuty. 

Porównaj ceny

Darmowe wyliczenie składek online bez zobowiązań. Oszczędź do 50% na ubezpieczeniu!

Kalkulator to proste narzędzie, z którego każdy może skorzystać. Wystarczy wypełnić krótki formularz, podając m.in.:

• rodzaj nieruchomości,
• kod pocztowy,
• rok budowy,
• powierzchnię,
• ilość osób zamieszkujących nieruchomość,
• wartość nieruchomości,
• wartość mienia ruchomego,
• rodzaj polisy mieszkaniowej, jaka nas interesuje.

Po wypełnieniu formularza kalkulator pokaże oferty poszczególnych TU – wraz z cenami i zakresem ochrony. Jeśli któraś z ofert będzie dla nas szczególnie atrakcyjna, bezpośrednio w kalkulatorze polis mieszkaniowych możemy też dokonać zakupu.

Wystarczy kliknąć „Kup”, wypełnić brakujące dane i opłacić składkę za pomocą wybranej opcji płatności online. Wszelkie dokumenty do polisy mieszkaniowej otrzymamy na swój adres mailowy. Polisa mieszkaniowa kupiona online zwykle działa już na następny dzień, po zaksięgowaniu wypłaty.