Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego krok po kroku?

Zakup mieszkania z rynku wtórnego ma wiele zalet. Przede wszystkim wśród takich lokali można znaleźć nieruchomości położone w atrakcyjnej lokalizacji, np. blisko centrum, w pobliżu parków czy w dobrze skomunikowanej dzielnicy. Wiele takich prywatnych lokali jest w dobrym stanie, dzięki czemu można w nich zamieszkać niemal od razu, a potem stopniowo je remontować.

Ponadto wiele mieszkań z rynku wtórnego to prawdziwe perełki architektury, np. z drewnianym parkietem z lat 50. XX wieku czy wysokimi oknami, które wpuszczają dużo światła. Jednak zanim staniesz się właścicielem jednej z nieruchomości „z drugiej ręki”, musisz dopełnić wielu formalności. Oto 10 kroków, które dzielą Cię od własnego mieszkania!

1. Znalezienie wymarzonego mieszkania

Zakup nieruchomości trzeba rozpocząć od przeszukania rynku wtórnego i „namierzenia” idealnej oferty dla siebie. Choć brzmi to dość prosto, jest to często najbardziej czasochłonny etap całego procesu. Dlatego warto uzbroić się w cierpliwość.

Odpowiedniego mieszkania szukaj na stronach internetowych miasta lub dzielnicy, na portalach społecznościowych, a także w gazetach. Warto zapytać o oferty znajomych — być może ktoś im bliski właśnie sprzedaje lokal w niskiej cenie. Dobrym pomysłem jest także skorzystanie z usług agenta nieruchomości, który dobrze zna miejscowy rynek.

2. Sprawdzenie stanu budynku i nieruchomości

Udało Ci się wybrać mieszkanie? Nie spiesz się z podpisaniem umowy przedwstępnej! Zacznij od:

• oceny stanu technicznego lokalu — jeśli nie znasz się na „budowlance”, poproś o pomoc eksperta;
• zapoznania się z księgą wieczystą — szczególnie ważny jest dział IV, w którym są zapisane informacje o obciążeniach nieruchomości;
• ustalenia tego, czy mieszkanie nie jest zadłużone np. w spółdzielni lub wspólnocie — odpowiednich informacji powinien Ci udzielić prezes takiego podmiotu;
• sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego — dzięki danym, które są w nim zawarte, będziesz mieć pewność, że w pobliżu nie powstanie nagle np. nowoczesny wieżowiec, który zasłoni piękny widok z okna.

Znalezienie tych informacji nie zajmie Ci dużo czasu, a może uchronić przed wydatkiem, który będzie zmarnowaniem pieniędzy.

3. Negocjowanie ceny

Pamiętaj: zawsze warto negocjować cenę zakupu nieruchomości — niezależnie od tego, czy mieszkanie sprzedaje doświadczony biznesmen, czy też staruszka przypominająca Twoją babcię. Jeśli nie zapytasz o zniżkę, możesz stracić nawet kilkanaście tysięcy złotych!

Taka kwota może się przydać podczas urządzania lokalu — np. na nowe meble do kuchni. Miej to na uwadze.

4. Podpisanie umowy przedwstępnej i przekazanie zadatku

Jeśli mieszkanie Ci się podoba, spełnia Twoje wymagania, a przy tym nie ma żadnych wad, czas na podpisanie umowy przedwstępnej i przekazanie zadatku. Jest to deklaracja, która zabezpiecza obie strony transakcji. Właściciel lokalu ma pewność, że zamierzasz go kupić. Z kolei dla Ciebie jest to obietnica, że mieszkanie nie zostanie przekazane komuś innemu.

Z umowy przedwstępnej można się wycofać, jednak wiąże się to z pewnymi kosztami. Najczęściej gdy jedna ze stron zrezygnuje z transakcji, jest zobowiązana zapłacić drugiej dwukrotność zadatku. Dzięki temu maleje ryzyko, że właściciel się wycofa, a zakup mieszkania się opóźni.

5. Przekazanie gotówki i podpisanie aktu notarialnego lub rozpoczęcie procesu kredytowego

Jeśli dysponujesz gotówką, możesz od razu umówić wizytę u notariusza i dopełnić wszystkich formalności związanych z zakupem mieszkania. Po przekazaniu pieniędzy, otrzymasz klucze i możesz od razu rozpocząć remont lub przeprowadzkę

Jednak nie każdy dysponuje wystarczającą ilością środków, aby kupić mieszkanie „od ręki”. Jeśli i Ty jesteś w tym gronie, po podpisaniu umowy przedwstępnej czeka Cię rozpoczęcie procedury starania się o kredyt. Oto, jak to wygląda w praktyce.

• Znalezienie atrakcyjnego kredytu hipotecznego

Wiele osób chcących kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny udaje się po prostu do banku, w którym ma konto osobiste, i składa wniosek. Liczą przy tym, że ze względu na lojalność otrzymają atrakcyjną ofertę. To błąd, który może sporo kosztować! Rzadko kiedy można znaleźć specjalne oferty dla stałych klientów.

Zatem jeśli nie chcesz przepłacać za kredyt hipoteczny, porównaj propozycje dostępne na rynku. Możesz to zrobić, np. za pośrednictwem porównywarki na stronie finanse.rankomat.pl. Znajdziesz tam prosty formularz, którzy wystarczy uzupełnić, aby system mógł przedstawić Ci wstępne oferty. Dzięki temu dowiesz się, które banki mają kredyty hipoteczne na najatrakcyjniejszych warunkach. Z udostępnionej listy wybierz co najmniej 3 najlepsze propozycje.

• Złożenie wniosku o kredyt

Udało Ci się znaleźć odpowiednie oferty kredytów w trzech różnych bankach? Czas na złożenie wniosków. Do każdego trzeba dołączyć zaświadczenie o dochodach lub zatrudnieniu, aby instytucja mogła ocenić Twoją zdolność kredytową.

Dlaczego najlepiej złożyć wnioski do trzech banków? W ten sposób zwiększasz szanse, że otrzymasz kredyt. Ponadto, gdy jedna instytucja odmówi, nie wydłuża się czas oczekiwania na finansowanie – równocześnie czekasz na odpowiedzi z dwóch innych miejsc.

Decyzję wstępną możesz otrzymać tego samego dnia lub w przeciągu kilku dni roboczych.

• Zgromadzenie dokumentów

Gdy bank wyda pozytywną decyzję wstępną, czas na zgromadzenie wszystkich dokumentów odnośnie do nieruchomości. Niezbędne będą m.in. wyciąg z księgi wieczystej i umowa przedwstępna. Dokładne wytyczne otrzymasz w banku.

• Oczekiwanie na decyzję ostateczną

Po złożeniu kompletu dokumentów bank ma 3 tygodnie na wydanie ostatecznej decyzji o tym, czy udziela Ci kredytu i w jakiej kwocie. Jeśli udało się złożyć wnioski do trzech różnych instytucji i każda z nich chce finansować Twoją inwestycję, wybierz ofertę, która jest najtańsza.

6. Zawarcie umowy kredytowej

Gdy otrzymasz decyzję ostateczną, umów się na wizytę w banku, aby podpisać wszystkie dokumenty i zawrzeć umowę kredytową. Może zająć to kilka godzin, dlatego zarezerwuj sobie na to odpowiednią ilość czasu.

7. Podpisanie aktu notarialnego

Jeśli umowa kredytu została podpisana, czas na wizytę u notariusza i dopełnienie formalności związanych z przekazaniem praw własności do mieszkania. Pamiętaj, żeby zabrać ze sobą gotówkę, aby zapłacić urzędnikowi za sporządzenie aktu notarialnego.

Aby zmniejszyć liczbę formalności do dopełnienia po zakupie nieruchomości, możesz także poprosić notariusza o uregulowanie podatku. Jednak będzie się to wiązało z koniecznością wniesienia dodatkowej opłaty.

8. Przekazanie gotówki

Po dopełnieniu formalności u notariusza czas przedstawić bankowi akt notarialny — jest to jeden z warunków, aby kredyt został uruchomiony. Ponadto wiele instytucji wymaga, aby wykupić ubezpieczenie nieruchomości od losowych zdarzeń, m.in. ognia i działania sił przyrody. Dopiero po przedstawieniu tych dokumentów dawni właściciele otrzymają pieniądze. 

9. Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego

Protokół zdawczo-odbiorczy to przedostatni etap zakupu nieruchomości. Potwierdza on wydanie mieszkania i przekazanie kluczy. Ponadto w tym dokumencie powinny znaleźć się informacje o stanie liczników. Dzięki tym informacjom można rozliczyć byłego właściciela u dostawców mediów. Dodatkowo protokół upoważnia to do podpisania nowej umowy z firmami zapewniającymi dostęp do wody, gazu czy prądu.

10. Otrzymanie kluczy, czyli ostatni etap zakupu mieszkania

Zazwyczaj przekazanie kluczy następuje w ciągu 1-2 tygodni od podpisania aktu notarialnego. To daje wystarczająco dużo czasu na to, żeby dawny właściciel mógł się wyprowadzić. Jednak może to potrwać nieco dłużej — wiele zależy od ustaleń pomiędzy Tobą a sprzedającym. Aby uniknąć nieporozumień, warto w akcie notarialnym zawrzeć informację o tym, w jakim terminie poprzedni właściciel opuści lokal.

Zakup własnej nieruchomości to długi proces, który może trwać nawet kilka miesięcy i być bardzo stresujący. Dlatego warto uzbroić się w cierpliwość oraz dokładnie wszystko sprawdzać — od stanu mieszkania, aż po ofertę kredytu. Dzięki temu zyskasz pewność, że podejmujesz najrozsądniejszą decyzję.