Darowizna mieszkania - jak przeprowadzić prawidłowo?

Z naszego kompendium dowiesz się więcej o przywilejach i obowiązkach darczyńcy i obdarowanego, podatku od darowizny i o wielu innych ważnych kwestiach dotyczących przekazania praw do nieruchomości w takiej formie.

Darowizna z prawnego punktu widzenia

Zgodnie z artykułami 888-902 Kodeksu cywilnego (k.c.) darowizna to jednostronnie zobowiązująca umowa nazwana, której stronami są darczyńca i obdarowany. Pozwala ona na nieodpłatne przekazanie dowolnych dóbr materialnych na rzecz osób fizycznych i prawnych. Powinna mieć formę aktu notarialnego, jednak zachowuje ważność również bez spełnienia tego warunku, o ile przyrzeczone świadczenie zostanie spełnione (np. dojdzie do wydania określonego przedmiotu). Jak mówi §2. art. 890 k.c., przy umowie darowizny niektórych przedmiotów oświadczenie darczyńcy musi zachowywać szczególną formę, np. aktu notarialnego.

Porównaj ceny

Darmowe wyliczenie składek online bez zobowiązań. Oszczędź do 50% na ubezpieczeniu! 

To zapamiętaj! Darowizna jest umową jednostronnie zobowiązującą. Oznacza to, że wynikają z niej prawa wyłącznie dla obdarowywanego. Mimo że darczyńca za swoje działanie nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia, ma prawo oczekiwać wdzięczności lub korzyści ze strony obdarowanego.

Darowizna nieruchomości, czyli szczególna forma darowizny

Zgodnie z prawem zmiana właściciela nieruchomości może odbyć się nie tylko w drodze sprzedaży lub zamiany, ale również w formie umowy darowizny. Zastosowanie takiego rozwiązania sprawdza się np. dla osób, które chcą przekazać mieszkanie, dom czy gospodarstwo rolne dziecku lub innej bliskiej osobie, jeszcze za swojego życia. Art. 155. §1 k.c. jasno mówi, że umowa (...) darowizny przenosi własność na nabywcę. Taka forma przekazania prawa do nieruchomości doskonale spisuje się zwłaszcza wtedy, gdy darczyńca nie chce od obdarowanego otrzymywać jakichkolwiek pieniędzy. 

Umowa darowizny mieszkania jest wyjątkowa z uwagi na nakaz sporządzenia jej w określonej postaci, tj. aktu notarialnego. O takim przymusie informuje art. 159 k.c. — Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. 

Mieszkanie w formie darowizny: czy tylko dla bliskich?

Osobą obdarowaną mieszkaniem może być każdy, niezależnie od roku urodzenia, relacji z darczyńcą czy kraju pochodzenia. Jednak w kontekście darowizny kluczową rolę odgrywa kwestia pokrewieństwa. Wpływa ona na dodatkowe koszty, których najwięcej pojawia się przy przekazywaniu prawa własności osobom z dalekiej rodziny lub w ogóle niespokrewnionym z darczyńcą. Z konieczności wnoszenia opłat stanowiących określony procent wartości darowizny są zwolnieni najbliżsi krewni darczyńcy zaliczani do tzw. I grupy podatkowej. 

To warto wiedzieć! Do I grupy podatkowej należą małżonek, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, dzieci, wnuki, prawnuki, pasierb, ojczym, macocha, rodzeństwo, teściowie, zięć i synowa. 

Darowizna mieszkania a podatek od darowizny i ulga mieszkaniowa

W kontekście darowizny mieszkania często mówi się o tzw. podatku od darowizny. Konieczność uregulowania takiego zobowiązania wobec urzędu skarbowego powstaje przeważnie w momencie złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego. Obowiązek wniesienia opłaty wynika z opodatkowania wzrostu wielkości majątku obdarowanego na skutek otrzymania od darczyńcy prawa do nieruchomości. Zasady funkcjonowania tego podatku o charakterze majątkowym precyzuje Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn. 

Regulacja określa np., że dzięki tzw. uldze mieszkaniowej z obowiązku podatkowego mogą zostać zwolnieni również dalsi członkowie rodziny oraz osoby niespokrewnione z darczyńcą. Aby to było możliwe, muszą zostać spełnione określone w przepisach wymagania dotyczące m.in.:

• obdarowanego — musi on być obywatelem Polski. Nie może też posiadać budynku mieszkalnego czy spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Ponadto nie powinien wynajmować mieszkania. Dodatkowo po otrzymaniu nieruchomości ma obowiązek zameldować się pod jej adresem oraz zamieszkiwać ją przez kolejne 5 lat;
• przedmiotu darowizny — uldze podlegają wyłącznie lokale mieszkalne o powierzchni mniejszej niż 110 m2. 

Dokładne wymagania wobec chcących skorzystać z ulgi podatkowej znajdziesz na stronie: https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/abc-sd/ulgi-i-zwolnienia-sd/ulga-mieszkaniowa/. 

Jak obliczyć podatek od darowizny mieszkania?

Nie należysz do grupy podatkowej upoważnionej do zwolnienia z należności dla urzędu skarbowego?  Ze względu na własny stan majątkowy lub specyfikę nieruchomości nie możesz skorzystać z ulgi? W takiej sytuacji pewnie interesuje Cię, jak oblicza się opłatę skarbową od darowizny mieszkania. 

• Krok 1. Na początku warto poznać wysokość kwot wolnych od podatku, bo mają one bezpośredni wpływ na wysokość opłat. Powodują obniżenie zobowiązania wobec urzędu skarbowego, bo podatek oblicza się od wartości nabytego majątku ponad kwotę wolną. 

• Krok 2. Następnie warto zapoznać się ze skalą podatkową, zmieniającą się w zależności od grupy podatkowej, do której zalicza się obdarowany. 

• Krok 3. Na podstawie powyższych danych i wartości nieruchomości można obliczyć wysokość podatku od darowizny.

Przykład: Pani Basia jest matką chrzestną córki swojej siostry, Katarzyny, która niedawno skończyła 20 lat. Z uwagi na łączącą je bliską relację, kobieta postanowiła podarować siostrzenicy 5-pokojowe, dwupoziomowe mieszkanie, które do tej pory wynajmowała studentom. Ze względu na jego dużą powierzchnię, liczącą powyżej 110 m2, dziewczyna nie może skorzystać z ulgi mieszkaniowej i musi zapłacić podatek od darowizny. Wartość nieruchomości wyceniono na ok. 800 tys. zł.

• Na podstawie informacji zawartych w tabeli Darowizna mieszkania: kwota wolna od podatku można stwierdzić, że Katarzyna jako dziecko siostry zalicza się do II grupy podatkowej, a kwota wolna od podatku w jej przypadku wynosi 27 090 zł. Podatek oblicza się od wartości nabytego majątku ponad kwotę wolną, a więc w tym przypadku od 772 910 zł (taki wynik uzyskuje się po odjęciu od 800 000 zł kwoty wolnej 27 090 zł). 
• Katarzyna zalicza się do II grupy podatkowej, a wartość mieszkania przekracza 23 665 zł, dlatego podatek od darowizny w jej w przypadku wyniesie 1893,30 zł i 12% od nadwyżki powyżej 23 665 zł.
• Obliczenia prezentują się następująco: 1893,30 zł + [12% * (772 910 zł - 23 665 zł)] a więc kwota podatku od darowizny wynosi w tym przypadku 91 802,70 zł.

Darowizna mieszkania a koszty notarialne

W odniesieniu do darowizny mieszkania i innych rodzajów nieruchomości trzeba powiedzieć również o opłatach notarialnych. Wysokość taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia notariusza, zmienia się w zależności od wartości mieszkania i wynosi:

• 1 010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60% — przy darowiźnie nieruchomości wartej od 60 tys. do 1 mln zł;
• 4 770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 000 000 zł — przy darowiźnie nieruchomości wartej od 1 mln do 2 mln zł;
• 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł (ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7 500 zł dla pierwszej grupy podatkowej) — przy darowiźnie nieruchomości wartej powyżej 2 mln zł. 

Notariusz w wybranych przypadkach pobiera też opłatę za dokonanie wpisu do księgi wieczystej. W kancelarii notarialnej reguluje się też ewentualną należność z tytułu podatku od darowizny. 

Porównaj ceny

Darmowe wyliczenie składek online bez zobowiązań. Oszczędź do 50% na ubezpieczeniu! 

Umowa darowizny mieszkania: co musi zawierać?

Umowa darowizny to niezwykle ważny dokument, który stanowi dowód posiadania prawa własności do nieruchomości. Aby miała moc prawną, musi być odpowiednio sporządzona. Do najważniejszych elementów takiej umowy należą:

• tytuł Umowa darowizny;
• dane darczyńcy i obdarowanego (imiona, nazwiska, adresy, numery dowodów osobistych);
• określenie przedmiotu darowizny;
• oświadczenie darczyńcy dotyczące własności przedmiotu darowizny;
• wartość przedmiotu darowizny;
• ewentualne zobowiązania obdarowanego wobec darczyńcy;
• datę wydania przedmiotu darowizny;
• oznaczenie strony ponoszącej koszty zawarcia umowy darowizny.

Jeśli chcesz zobaczyć, jak wygląda taki dokument pobierz gotowy wzór:

• umowa darowizny doc;
• umowa darowizny pdf;

Po podpisaniu umowy darowizny i uregulowaniu kwestii podatkowych nie pozostaje nic innego, jak cieszyć się przywilejami płynącymi z posiadania własnych „czterech kątów”. Aby nic nie zakłóciło Twojego spokoju, rozważ zainwestowanie w odpowiednią polisę dla swojej nieruchomości. W znalezieniu najlepszych ofert pomoże Ci kalkulator ubezpieczenia domu lub mieszkania: https://rankomat.pl/kalkulator/ubezpieczenia-nieruchomosci/

Źródła:

● Kodeks cywilny (https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093) 
● Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn (https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19830450207)
● https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/rozliczenie-podatku-sd-od-darowizny/#p1 
● https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/abc-sd/ulgi-i-zwolnienia-sd/ulga-mieszkaniowa/